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熱市搶房 冷市逼房東降租!中介亂象拿房“變臉



  蔣先生這套去年被多家租賃機構爭搶的海淀區三居室新房,今年被蛋殼公寓退回來了。蛋殼公寓要求蔣先生月租金降價1000元,或者按違約處理終止租賃合同。去年7月份,蛋殼公寓以高出其他租賃機構1000元/月的房租“搶”得蔣先生家的新房,并與蔣先生簽訂了5年的租賃合同。2019年剛入春,約定好的新房租金卻被打了一個折扣。蔣先生4月初得到蛋殼公寓的通知,房租下降1000元/月方可繼續出租,如若不愿意,則按合同違約處理,蛋殼公寓將賠償蔣先生2個月的租金或者屋內的家具及家電。


  從經歷了搶房到如今“降價”退房,蔣先生有點莫名其妙。蔣先生向記者反映,降價就算了,會考慮按照合同的違約條款處理。1、中介搶房大戰猶在眼前2018年8月份,中天置地的中介李先生向記者描述了一波當時“搶房”的熱鬧情景。一旦有房源出現都能被好幾家中介機構盯上,而房源最終花落誰家,自然是靠出的租金高低來較量。李先生當時正好和鏈家、潤邦爭一套位于北京東四環的四居室,在一輪抬價后,李先生以8000元/月一舉拿下該房源,足足比房東開價的6500元/月高出1500元。去年下半年,北京房源尤為吃香。各大中介機構、二房東等,都鉚足了火力搶占市場。蔣先生在北京海淀區的新房也趕上了去年下半年的這一波好行情。7月初蔣先生拿到新房后便在網上掛了出租信息,順著一波利好,蔣先生不久便連續收到了蛋殼公寓、自如以及其他一些租房機構的租房報價。據蔣先生回憶,當時多家租房機構報價,自如開價近7000元/月,緊接著蛋殼公寓開出了近8000元/月的租金,蛋殼公寓的出價比自如高出1000元,于是蔣先生把新房交給了蛋殼公寓,并簽訂了5年的合約。


  蔣先生這套位于北京海淀區的新房,共三居室,面積大約100平米,配備一個衛生間。對于自如來說,蔣先生的房子僅有一個衛生間,要將三居室改造成四居室出租的話,按規定至少需要兩個衛生間,所以只能按三居室出租。蔣先生對記者表示:“蛋殼公寓并沒有這個規定,可以做到四個房間,這也是蛋殼公寓可以出高價拿房的原因。”同時,據中介李先生向記者反映,當時一套房源從收房到出租10天就可以完成,經過簡單的裝修后,該套8000元/月租來的房子,可以出租到1.3萬元/月左右,并且十分搶手。從收房到出租,差價利潤可觀,再加上市場需求旺盛,去年下半年房源一度成為了香餑餑。2、拿房不到10個月提出違約4月初,蔣先生在電話中得知了蛋殼公寓提出的違約要求。從瘋狂搶房到主動提出違約退房,蛋殼公寓拿房時間還不到10個月。


  與之前出高價拿房恰恰相反,由于如今空置房屋太多,蔣先生向記者表示,蛋殼公寓現要求其將每個月的房租壓低1000元,以近7000元/月繼續出租,否則的話則按蛋殼公寓違約處理,賠償蔣先生2個月的房租或者將家具和家電賠償給蔣先生,便終止房屋出租合同。蔣先生向記者表示,要求降價處理就算了,若是以后行情不行,蛋殼公寓再提出降價怎么辦?房屋收回后只能按之前格局,自己出租,因為被蛋殼公寓改造后,租給一戶人家不好租,合租還是可以的。對此,蛋殼公寓相關負責人對此次違約處理房源的情況向記者表示,房屋價格調整涉及北京市2個小區的新樓盤,數量大約在40套左右。具體原因是當時樓盤位置系新開發,在進行綜合評估時定價略高,需要進行局部微調。


  此次調整系個別情況,與行業趨勢無關。蛋殼公寓相關負責人表示:“對于此次調整,蛋殼公寓會嚴格遵守與業主簽訂的合同,并有清晰的解決方案,大部分業主也對此表示理解和認可。”3、蛋殼公寓APP長期空置房源隨處可見根據3月20日發布的2018年北京統計公報,2018年末北京全市常住人口2154.2萬人,比上年末減少16.5萬人。


  其中,常住外來人口764.6萬人,占常住人口的比重為35.5%,比上一年減少了29.7萬,即30萬左右。這也直接導致了北京租客的流失。同時,近年來大量的勞動密集型產業和制造加工企業輸出北京,人隨產業輸出等種種原因疊加,北京常住人口連續兩年負增長。從蛋殼找房APP的地圖找房數據可以看到,目前北京各個區在租房源充足:海淀區在租房源大約2023間;朝陽區大約5042間;西城區大約317間;東城區大約226間;豐臺區大約2450間;石景山區大約473間;大興區大約1341間;房山區大約737間;通州區大約1966間;順義區大約767間;昌平區大約2116間。從該數據得知,蛋殼公寓目前在北京各地總共有17000多套房源在租,其中95%以上的房屋狀態為可立即入住,需提前預定的房源占少數。同時,從蛋殼公寓APP中不難發現,各城區在租房源中,空置時間達30天,一套三室或四室的合租房屋中僅一間兩間入住甚至無人入住的情況隨處可見。蔣先生告訴記者,在蛋殼公寓中一套類似自己房子的房源,四間房僅出租了一間,剩余三間空置時間有一個月左右。


  4、專家:資本指揮棒下,長租公寓運營方違約現象或增加58安居客房產研究院首席分析師張波表示,單一采用二房東模式,單純通過大量收房源來實現規模化,如果不能在租金層面得到相匹配的收益,自然無法長期運營。尤其是中小型長租公寓企業,由于融資渠道相對有限更是無法承受長期低收益率壓力。從2019年市場來看,由于經濟大環境不確定性因素的增長,國家調控和規范租賃行業力度的加強,租金大概率上趨向穩定,很難出現大幅度上漲,因此前期高價收房的運營方違約現象很可能持續增加,也會有更多長租公寓面臨被淘汰出局。中原地產首席分析師張大偉表示,現在長租公寓最大的問題就是市場混亂。政策不明確,市場不規范,很多企業經營比較混亂,資本大量的侵入長租公寓領域,資本要求利潤要求規模,所以就出現了現在這樣的問題。合碩機構首席分析師郭毅表示,從長租公寓的商業模式來說,占有更多的房源來獲得后期更高的收益的商業模式沒有問題,但是這種商業模式能否取得良性的運轉,取決于幾個方面的原因。


  第一是能否建立一個對市場現狀和未來租金水平的科學客觀的評價體系;第二是后期的營銷能力是否足夠強,在高價取得房源后是否能夠及時出租,在降低空置率的情況下還能獲得較高的租金收益是考量這個模式后期能否成功運轉的核心原因;第三是長租公寓企業能否通過第三方衍生服務在長租公寓領域中獲取長久的收益,以此來補充成本是上的缺失和利潤上的不足。郭毅認為,對于蛋殼公寓來說,這幾項可能還是存在一定的缺失,才可能在去年盲目的高價搶房后現在又出現違約,要求降價處理。就算一些企業在局部出現利潤虧損房源,但只要資金量夠大、負荷能力夠強的話,也可以用整盤的利潤去背負局部的虧損。但如果蛋殼公寓用賠償兩個月租金的方式來提出解約的話,可能在整個的虧損面上比較大,企業的資金池上存在一定的問題或風險,同時對市場未來前景不是特別看好,才會用這種相對極端的處理方式這種問題,這可能是企業自己內部對市場判斷和運營管理上出現了問題。


  (原標題:熱市搶房冷市逼房東降租!中介亂象拿房即“變臉)


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